Die ABZ baut auf,
um und aus
Seit 1916 engagiert gegen Wohnungs-
knappheit
Trotz eines schwierigen Umfelds verliert die ABZ ihren seit über 100 Jahren gültigen Kernauftrag nicht aus den Augen: mehr günstigen Wohnraum schaffen. Er ist nötiger denn je.
Der Zürcher Wohnungsmarkt bleibt angespannt, wie eine 2024 publizierte Analyse des Kantons Zürich zeigt. Die Anzahl Wohnungen hält nicht mit dem Wachstum von Haushalten Schritt. Das spüren besonders Neumieter:innen. Denn die Angebotsmieten sind zwischen 2010 und 2023 um 20 Prozent gestiegen.
Die ABZ adressiert – wie seit ihrer Gründung 1916 – diese Entwicklung durch eine konsequente Fortführung ihrer Mission: günstigen Wohnraum für noch mehr Menschen zu schaffen. Um ihr Ziel zu realisieren, verfolgt die ABZ eine stringente Strategie. Dazu gehört der Erwerb bestehender Siedlungen. Diese seltene Chance hat unsere Genossenschaft jüngst mit der Siedlung Schlossberg in Winterthur Wülflingen wahrgenommen. Die Anforderungen der ABZ sind für den Kauf einer Siedlung hoch. Zahlreiche Faktoren – etwa Wohnqualität, Preis, Grösse, Aussenraum und die Möglichkeit, die bisherigen Bewohner:innen in die ABZ zu integrieren – müssen stimmen. Entsprechend kommt es nicht oft zu einem Kauf.
Kaum verfügbares Bauland erschwert es ebenfalls, neuen Wohnraum zu schaffen. Ergibt sich dennoch ein Bieterverfahren, kann die ABZ meist nicht mithalten, da die Landpreise zu hoch sind und damit zu hohe Mieten resultieren würden.
Baurecht und Verdichtung
nach innen
Im Koch-Quartier und an der Thurgauerstrasse hingegen kann die ABZ bauen – und zwar auf Baurechtsland der Stadt Zürich. Neben dem Baurechtszins sind daran weitere Bedingungen geknüpft. Dazu zählen unter anderem subventionierte Wohnungen, Flächen für die Quartiernutzung, eine Baukostenlimite und Energielabel.
Ein weiterer Fokus liegt auf der Verdichtung nach innen.
Das heisst: Die ABZ erstellt mehr Wohnraum auf dem Boden, den sie bereits besitzt. Das tut sie aktuell in Leimbach, wo statt 28 Wohnungen deren 69 für deutlich mehr Menschen entstehen.
Komplexe Verfahren
Bauprojekte stehen aktuell jedoch vor Herausforderungen: Teure und komplexe Verfahren erschweren den Fortschritt. Das hält die Analyse des Kantons Zürich ebenfalls fest. Dadurch wird immer weniger gebaut. Im Kanton Zürich hat sich die Baubewilligungsdauer in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. Sind Sondernutzungsplanungen erforderlich, verzögert sich die Planungszeit nochmals erheblich.
Auch die ABZ ist davon betroffen. Die Siedlung Kanzlei etwa verzögert sich erneut, diesmal aufgrund der Direktanwendung des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS). Rekurse hingegen blockieren das Projekt Ensemble. Beide Bauvorhaben liegen somit auf Eis. Die Folgen: Es kommen neue Anforderungen hinzu – in der Vergangenheit zum Beispiel Lärmschutzauflagen. Deshalb musste die ABZ das Projekt Kanzlei schon einmal überarbeiten. Auch gesellschaftliche Entwicklungen können erneut Ansprüche anstossen – etwa in Bezug auf Grundrisse oder Wohnungsspiegel.
Nicht zuletzt stellen sich bei Ersatzneubauten Fragen nach dem Unterhalt der alten Siedlung, denn diese hat ihr Lebensende erreicht. Das führt zu Unsicherheiten bezüglich Investitionen: Soll die Heizung ersetzt werden? Was ist die Alternative? Können die Bewohner:innen bleiben? Bis wann?
Die ABZ setzt zusätzlich auf weitere Massnahmen. Seit Juli 2024 ist das neue Vermietungsreglement mit den verschärften Belegungsrichtlinien in Kraft. Der Wohnraum wird damit fairer verteilt, folglich können mehr Menschen in der ABZ leben. Zu evaluieren sind zudem flächeneffizientere Wohnformen. Dabei würde die persönliche Wohnfläche weiter reduziert und die gemeinschaftlich genutzte Fläche ausgebaut.
ABZ bleibt ihrem Ziel treu
Trotz zahlreicher Herausforderungen bleibt die ABZ ihrem Ziel verpflichtet, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und die Lebensqualität in den Quartieren zu fördern. Mit innovativen Lösungen, einer vorausschauenden Strategie und dem Engagement aller Beteiligten trägt sie dazu bei, Zürich als lebenswerte Stadt für alle zu erhalten – heute und in Zukunft.